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マンション管理人Kの日々

賃貸マンション・不動産管理を行うKの日記です

早朝の電話

朝6時過ぎに下の部屋で電話が鳴った。

 

もう起きる頃だなと夢うつつで思ってた所だったが、起こされるのはどうにもツライ、、。

 

早朝だし、何か身内に不幸でも、、?  見たことのない番号で、調べてみると警備会社のコールセンターからと分かった。

 

折り返し電話すると「管理マンションの4階部分で火災報知器が鳴動しています」との事。

 

現地で4階の入居者さんに当たってくれたみたいだが、4室中1室しか在室でなく、その部屋も問題なし、他室も特に問題がなさそうとの事。出社後に対応することになった。

 

さて、現地に行ってみると、4階からの発報というのは分かるが、どの部屋かは分からない。

確かに現地では問題なさそうとのことで、いったん引き上げる。

 

会社に戻って、入居者さんに電話をしてみるが、なかなか連絡が取れない。

 

消防点検をしてもらった業者に連絡を入れて事情を説明。早朝だったら、エアコンの風が直接当たって発報したのではないかとの事。

 

昼前に改めて現地に行って、業者さんに説明を聞きながら、制御盤の発報状態を解消する。

誤作動で問題なかったのかなと、様子を見るが問題なさそう、、と引き上げる。

 

、、、

、、、

 

2時間ほどしてに同ビルのテナントから、「火災警報のベルが鳴ってます」と入電。電話口ではベルの音がしている。

 

急ぎ現地に向かう。現地に向かうと、かなり離れていても、現地の方向から非常ベルが鳴っているのが聞こえる。

 

うわ~、非常ベルが直接俺を呼んでるよ。自分で止めない限り、音は鳴り続ける。

 

オートロックを開け、つんざくような非常ベルを通り過ぎ、管理人室の制御盤でベルを停止する。

 

、、、と、今度は「火災の場所を確認してください」と女性の声が何度も大音量で鳴り響く。

 

音響停止ボタンを押すと、そのアナウンスは沈黙した。

 

ようやく大音量が止まった。

 

4階の各部屋を訪ねるが、誰もいない、、。煙もニオイもない。

 

誤発報解消後、2時間で再誤報、、となれば、再度発報を解除しても、同じ事の繰り返しだろう。

再度業者さんに電話を掛けると、2時間後ぐらいなら現地に来れるという。

 

制御盤のウォーニングランプは点滅したまま、一旦現場を離れる。

 

2時間後、、再度現地に向かう。連絡の付いた入居者さん2人から、入室の許可をいただけた。

 

それぞれに入室して、業者さんと、熱感知器を調べるが、どちらの部屋のどの感知器が反応しているのか、いないのか、分からない。業者さんも営業先から駆付けてくれたので、十分な道具もなかった。

 

しかし、熱感知器を見るに、1990年製。はや、30年近く前の製品である。

 

メーカーでは15年を目途に交換するようにアナウンスをしているそうだが、むしろ良くもってくれている方だろう。

 

制御盤にもハンダなどを使った基盤などがあるだろうし、10年以上経てば、いつ壊れてもおかしくないと思う。

 

30年近く経っていて、誤報を起こすようであれば、もう寿命と見るしかないだろう。

 

火災報知器を発報エラー状態で放置すると、他の階から本当の火事があったときに発報があったときに分からないので、一旦4階から誤発報してもベルが鳴らないように、業者さんに配線を抜いてもらって、待機状態に復旧した。

 

この状態では4階で何かあったときは、やはり発報しないので、早めの交換が必要だ。

 

最近の火災報知器では、リセットしない限りはどこの感知器が原因で発報したかも履歴が残るようになっているらしい。

 

一方で、消防関連のものは、法規適合の必要性があるからか、正直やたらと値段が高いのも、家主さんを悩ませる問題である。

 

かと言って、入居者さんの安全を考えれば、費用をカットしてしまうことはできない。

 

そして、家主さんが費用面で御同意いただけても、入居者さんが在宅の時でないと、工事作業ができない。

一人住まいが前提の1ルームマンションなので、入居者さんが在宅のタイミングが少ないのだ。

 

全居室・全館のものを取換えないといけないので、工事をするのも大変、、。

 

管理人Kを悩ませる問題が、今日もまた待っている、、。

北風小僧の寒太郎

その昔、みんなのうたでよく掛かっていた、北風小僧の寒太郎~♪

学校の給食の時なんかに流れてましたかねぇ。

そんな事いうと、年がバレそうですが、、。

最近知ったんですが、歌っていたのは堺正章、なんとマチャアキだったんですね。

子供ながらに、なんでこんなのがどんどん流れるのか良く分からなかったんですが、、

そこにはグループサウンズで一斉を風靡した大御所の大人な事情があったのかも知れません、、(・´艸`・)

しかし、久し振りに聞いたその歌声は、マチャアキ、声、若っ!

て、感じでした。

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さて、寒波がやってくると、雪国の人は雪下ろしなどで大変でしょうが、

管理人としては、凍結で右往左往することになります。

具体的には、、、

 

給湯器!

 

いつもはポカポカお湯を出してくれる、便利な給湯器ですが、アイツがやってくると、

凶悪化して逆襲を掛けてくるのです。

 

恐ろしいのは凍結です。

管理人は、阪神間、主に管理物件は神戸エリアですが、神戸は六甲おろしが寒い!

JR六甲道駅と、阪急六甲駅は、徒歩では10分ほどですが、気温は2度ほど違うイメージです。

冬場、六甲道界隈で雨でも、阪急六甲に行くとみぞれや雪に変わる事もよくあります。

 

下の方では問題なくても、上の方にいくと、凍結も起こりやすくなります。

 

普段温暖(といわれる)阪神間でも、大寒波がやってくると給湯器の中で水が凍ってしまいます。

寒冷地では当たり前の事でしょうが、普段慣れていないこのエリアに住む人間にとっては、

想像すらしていない事象です。

 

で、実際にお住まいの場合はあまり問題がないのですが、問題なのは入居者のいない空室です。

お住まいの場合は、通常電気のブレーカーを上げて生活するはずですから、これで凍結予防のヒーターが働きます。

しかし、空室では電気のブレーカーは当然下がっています。凍結予防のヒーターが働かないため、給湯器の近辺で水が凍ります。

水が凍ると体積は1.1倍になります。この力は相当なもので、水道管を破裂させてしまいます。

 

去年の寒波が来たときは、3箇所の給湯器が凍結による破裂。1箇所で、店舗で使っていた露出の水道管が破裂しました(普段慣れてないので、夜間チョロチョロ水を出すといったことをせずに帰ってしまった)。

 

気温が一番下がる夜明け頃、おそらく凍結して破裂するのですが、

それが午後になって氷が溶けると、破裂や亀裂の入ったところに水道の圧が掛かりますから、大量の水が流れ出します。

 

近隣の方から電話が入り、

「水がエライ勢いで溢れてるんですけど~」

と、教えていただいて、元栓を閉めに走ったり、修理に走ることになります。

 

しかし困ったことに、同じ事があちこちで起こるので、水道屋さんもすぐには行けません。電話を入れても、、

「一杯でねぇ、明後日なら回れるかな、、」

なんて言われます。

 

空室なので、元栓を閉めれば、取り敢えずの流水は止まりますが、それに走り回らなければなりません。

オーナーさんも出費が嵩みます。

 

それを防ぐためにも、ブレーカーを上げて給湯器に電気を供給(凍結予防ヒーターを入れます)。

元栓を閉めて、給湯器の水抜きをするか、室内のお湯の栓を少し開けてやる。

 

こうすれば凍って体積が増えても、逃げ道があるので、破裂は免れます。

 

これが凍結破裂予防の方法だそうです(給湯器の設備屋さんに教えていただきました)。

 

ということで、北風小僧の寒太郎の声が聞こえてくると、管理人Kは走り回る羽目になります。

 

憎いアイツがやってきます、、。

湧いてくる白い粉


4月下旬に入居されたお客様から、6月頃電話がありました。

「入ったときに思ってたんですが、壁際の床に、白い粉が湧いてくるんです、、。

上から降って来るという感じでもないんですけど、、。

良く分からなくて、、。」

お話しされてる入居者さんも、どうも良く分からない御様子。

物件は、建物自体は古いRC物件ですが、オーナーさんがかなりのコストを掛けて、
水回りもほぼ全交換、扉などの建具も交換、壁もボードから交換して、クロス張り直して
いるような、中に入ると新築気分を味わえるお部屋です。

粉がどんどん増えてるけど、上から降ってきてる訳ではない、、?

(?_?)。。。?

正直イマイチ何を言われてるのか良く分かりません。

伺える日をすり合せしようと思いましたが、しばらくお忙しいそうです。

入居者さんも、「普段あまり使ってない部屋だし、粉もすごい量じゃないので、
またしばらく様子を見ることにします、、。」

と仰って、しばらく様子見になりました。

秋口、9月末に、またお電話がありました。

「粉が、、増えてるんです、、。」

??

原因が分からないことには、進まないので、日を決めて伺うことにしました。


お部屋に入ると、、粉は壁沿いに、粉砂糖をパラパラッとまぶしたように
確かに小さな山になっています。

 

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天井を見上げても、何か大きな穴があって、降ってきている様子でもありません。

窓の下、窓枠のないところ、関係なく粉の山があります。

窓枠の下側も見ましたが、何もありません、、。

う~~ん、、、

(-_\)(/_-) ゴシゴシ

、、

うん?


目を見開いて見ると、粉の山がある上辺りの壁に、画鋲を挿した跡のような
小さな穴が開いています、、。

あ、こっちの山の上にも、画鋲跡があるな、、。

「何か画鋲みたいなのって挿しました?」

「いや、殆ど使ってない部屋ですし、何もしてません、、。」


原因は、どうもコレっぽい、、、。

続きはまた次回、、。

 

ブログ スタート!!

みなさん、こんにちは。

 

賃貸マンション管理・不動産管理を行う、有限会社フロンティアホームスタッフKのブログです。

 

日々の出来事などを、少しずつアップしていく予定です。

 

どんなページになる、、、かな?

 

よろしくお願い致します。